購(gou)買土地環節稅務常見問題

一、所得稅交納疑難問題

土地(di)出讓在(zai)項目(mu)公(gong)司推(tui)行差值扣減的標準是啥？

回應：依據《財政部、國家稅務總局(ju)關于(yu)明確金融、房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)、教育輔助服務等增值(zhi)稅政策的(de)(de)通知》（稅務總局(ju)【2016】140號）第八(ba)條要(yao)求：房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)公司(si)（包(bao)含好(hao)幾(ji)個房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商構成的(de)(de)聯(lian)合(he)）轉(zhuan)讓土(tu)(tu)地(di)(di)資源(yuan)(yuan)向政府機構付(fu)款土(tu)(tu)地(di)(di)資源(yuan)(yuan)合(he)同款后，開(kai)(kai)(kai)設項目公司(si)對(dui)該轉(zhuan)讓土(tu)(tu)地(di)(di)資源(yuan)(yuan)開(kai)(kai)(kai)展開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)設計，另外合(he)乎以下標準的(de)(de)，能夠 項目公司(si)按(an)照規定扣減房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)公司(si)向政府機構付(fu)款的(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)資源(yuan)(yuan)合(he)同款。

房產開發公司、呼市財務費用項目公司、政府機構三方簽署變更協議或補充合同，將土地資源買受人變動為項目公司；

政府機構轉讓土地資源的主要用途、整體規劃等標準不會改變的狀況下，簽定變更協議或補充合同時，土地資源合同款總金額不會改變；項目公(gong)司的所有(you)股份由轉(zhuan)讓土地資源的房產開發公(gong)司擁有(you)。

房地產開發商依照要求推行差值扣減向政府機構付款的土地資源合同款主要內容是啥？回應(ying)(ying)：依據《財政(zheng)(zheng)部、國(guo)家稅(shui)務(wu)(wu)總(zong)(zong)局(ju)關于明確金融(rong)、房地(di)(di)(di)(di)產(chan)開(kai)(kai)發(fa)、教育輔助服務(wu)(wu)等(deng)(deng)增(zeng)值稅(shui)政(zheng)(zheng)策的(de)(de)通(tong)知》（稅(shui)務(wu)(wu)總(zong)(zong)局(ju)【2016】140號(hao)）《營業(ye)稅(shui)改(gai)征(zheng)增(zeng)值稅(shui)試點(dian)有(you)關事項的(de)(de)規定》（稅(shui)務(wu)(wu)總(zong)(zong)局(ju)〔2016〕36號(hao)）第(di)一(yi)條(tiao)第(di)（三(san)）項第(di)10點(dian)中“向政(zheng)(zheng)府(fu)機構(gou)付款(kuan)的(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)合同款(kuan)”，包含土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)買受(shou)人(ren)向政(zheng)(zheng)府(fu)機構(gou)付款(kuan)的(de)(de)征(zheng)收土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)和(he)房屋(wu)拆遷補(bu)償花(hua)費(fei)(fei)(fei)、土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)早期開(kai)(kai)發(fa)設計(ji)花(hua)費(fei)(fei)(fei)和(he)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)交易盈利等(deng)(deng)。土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)早期開(kai)(kai)發(fa)設計(ji)花(hua)費(fei)(fei)(fei)為政(zheng)(zheng)府(fu)部門在征(zheng)用土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)、拆遷補(bu)償安(an)置賠(pei)償、“三(san)通(tong)一(yi)平”或“七通(tong)一(yi)平”等(deng)(deng)將土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)由生(sheng)地(di)(di)(di)(di)黃(huang)變動(dong)為熟地(di)(di)(di)(di)黃(huang)全過程中產(chan)生(sheng)的(de)(de)花(hua)費(fei)(fei)(fei)，實(shi)際包含地(di)(di)(di)(di)貌勘(kan)察費(fei)(fei)(fei)、征(zheng)收土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)賠(pei)償非、附屬(shu)物賠(pei)償費(fei)(fei)(fei)（動(dong)遷賠(pei)償費(fei)(fei)(fei)）、林地(di)(di)(di)(di)類(lei)賠(pei)償費(fei)(fei)(fei)、山林植物群落修(xiu)復費(fei)(fei)(fei)、林地(di)(di)(di)(di)類(lei)愿意應(ying)(ying)用采伐費(fei)(fei)(fei)、應(ying)(ying)用林地(di)(di)(di)(di)類(lei)擔保費(fei)(fei)(fei)、耕(geng)地(di)(di)(di)(di)占用稅(shui)、基(ji)礎設施建設配(pei)套(tao)(tao)費(fei)(fei)(fei)、公用事業(ye)基(ji)本建設配(pei)套(tao)(tao)費(fei)(fei)(fei)、住宅小區開(kai)(kai)發(fa)設計(ji)配(pei)套(tao)(tao)費(fei)(fei)(fei)等(deng)(deng)。

二、合同印花稅交納疑難問(wen)題

呼市財務管理房產投資公司、項目公司、土地資源單位簽署土地資源選購行為主體合同補充協議，是不是再度交納合同印花稅？

回應：購地(di)(di)(di)合(he)同(tong)(tong)補(bu)充協議系三(san)方對(dui)原土地(di)(di)(di)交易(yi)合(he)同(tong)(tong)主體的(de)變(bian)更協議，不(bu)屬于再(zai)度簽署(shu)土地(di)(di)(di)交易(yi)合(he)同(tong)(tong)書，不(bu)用(yong)再(zai)度交納合(he)同(tong)(tong)印花(hua)稅(shui)。

合同印花(hua)稅的(de)交納行為主體是房產投資(zi)公司還是項目公司？

回(hui)應：根據(ju)《中華人民國(guo)和國(guo)印花稅暫行條(tiao)例》第七(qi)條(tiao)要求：應納稅憑證理應于書立或是(shi)堅振時貼(tie)花紙。該(gai)條(tiao)文要求合(he)同(tong)印花稅交納應是(shi)與土(tu)地(di)單位簽署土(tu)地(di)交易合(he)同(tong)書的行為主體為標(biao)準(zhun)。

三(san)、土地稅交納疑難問題

以轉讓或分享方法有償服(fu)務(wu)獲(huo)得土地(di)使用權(quan)證的，土地(di)稅交納(na)的算起(qi)點如何確定？

回應：根據稅(shui)務總局【2006】186號要求，以轉(zhuan)讓(rang)或出讓(rang)方(fang)(fang)法有償服務獲得土地(di)使用權證的(de)(de)，應由購買方(fang)(fang)從土地(di)資源轉(zhuan)讓(rang)協議承(cheng)諾交(jiao)貨土地(di)資源時(shi)(shi)間的(de)(de)下月起交(jiao)納(na)城區土地(di)稅(shui)；轉(zhuan)讓(rang)協議未(wei)承(cheng)諾交(jiao)貨土地(di)資源時(shi)(shi)間的(de)(de)，由購買方(fang)(fang)從合同(tong)簽訂(ding)的(de)(de)下月起交(jiao)納(na)城區土地(di)稅(shui)。

若土(tu)地交易(yi)合同書中沒有(you)承諾交地時(shi)間，怎樣交納土(tu)地稅(shui)？

回應：依(yi)據稅(shui)(shui)務總局【2008】年(nian)152號要求，經(jing)營者因房(fang)地(di)產、土地(di)資源的(de)商品或支配權(quan)情(qing)況(kuang)產生變化(hua)而依(yi)規(gui)停止房(fang)地(di)產稅(shui)(shui)、城(cheng)區土地(di)稅(shui)(shui)繳(jiao)稅(shui)(shui)責任的(de)，其應繳(jiao)稅(shui)(shui)金的(de)測算應截至房(fang)地(di)產、土地(di)資源的(de)商品或支配權(quan)情(qing)況(kuang)產生變化(hua)的(de)當(dang)月底(di)。

房(fang)產公司(si)開發設計商業用地(di)的土地(di)稅何時終止(zhi)交(jiao)納？

回應(ying)：現(xian)階段暫沒(mei)有確立的文檔要求，在操作(zuo)過程中(zhong)，全國各地稅(shui)務局終止征繳房產公司開發設計商業(ye)用地的土地稅(shui)分(fen)三種：

開發設計新項目(mu)獲得預售證(zheng)，全部新項目(mu)商業用地即停(ting)征土(tu)地稅。

依據業主辦出土地使用證的總面積終止征繳(jiao)相對總面積的土地稅。

依據簽合同的市場銷(xiao)售總面(mian)積占所有可售總建(jian)筑面(mian)積的占比平攤出已市場銷(xiao)售的土(tu)地面(mian)積，終止征繳相匹配總面(mian)積的土(tu)地稅。

未辦運(yun)轉辦理手續(xu)的(de)集(ji)體土(tu)地，由誰(shui)交(jiao)土(tu)地稅(shui)？

回(hui)應(ying)：根據《財政部.國際(ji)稅務總(zong)局關于集體(ti)(ti)土(tu)地(di)城(cheng)鎮使(shi)用(yong)稅有關政策(ce)的通知》（稅務總(zong)局【2006】56號要求：城(cheng)鄉土(tu)地(di)稅繳稅范疇內具(ju)體(ti)(ti)使(shi)用(yong)稅全(quan)民所有土(tu)地(di)、但(dan)未辦(ban)土(tu)地(di)使(shi)用(yong)權證運(yun)轉辦(ban)理手續的，由具(ju)體(ti)(ti)應(ying)用(yong)集體(ti)(ti)用(yong)地(di)的企業和本人按照規(gui)定交(jiao)納城(cheng)區土(tu)地(di)稅。

四、房產契(qi)稅(shui)交納疑難問題(ti)

土(tu)地資(zi)源轉性合同書是不是繳房(fang)產契稅？

回應：依據(ju)國(guo)稅(shui)(shui)(shui)發【2008】662號(hao)：“依據(ju)現(xian)行標準房(fang)(fang)產契稅(shui)(shui)(shui)現(xian)行政策要求，對經營者因更(geng)改用地(di)性質而簽署(shu)土(tu)地(di)使用權證轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)合同變(bian)更(geng)協議書或再(zai)次簽署(shu)土(tu)地(di)使用權證轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)合同書的(de)，應征繳房(fang)(fang)產契稅(shui)(shui)(shui)。計稅(shui)(shui)(shui)基礎為因更(geng)改用地(di)性質應補交(jiao)的(de)土(tu)地(di)資(zi)源收(shou)益金(jin)及應補交(jiao)政府部門的(de)其它雜(za)費。”，因此土(tu)地(di)資(zi)源轉(zhuan)(zhuan)性合同書應征繳房(fang)(fang)產契稅(shui)(shui)(shui)。